Νόα Σμιθ έχει μια ανάρτηση που υποστηρίζει μεταρρυθμίσεις πολιτικής για την ενθάρρυνση της κατασκευής περισσότερων κατοικιών. Κάποια στιγμή κάνει την εξής παρατήρηση:
Η στεγαστική πολιτική στην Αμερική —και στις περισσότερες άλλες πλούσιες χώρες— είναι απίστευτα άκαμπτη επειδή η στέγαση πρέπει να εξυπηρετεί δύο λειτουργίες ταυτόχρονα. Αυτό και η κατανάλωση είναι καλή Και επενδυτικό περιουσιακό στοιχείο. Ένα σπίτι είναι ένα μέρος για να ζεις, αλλά είναι επίσης κάτι που πρέπει να σε κάνει πλουσιότερο με την πάροδο του χρόνου καθώς η αξία του αυξάνεται. Αυτοί οι δύο στόχοι έρχονται σε άμεση σύγκρουση — εάν η ιδιοκατοίκηση γίνει πιο προσιτή, αυτό που κάνει τους περισσότερους Αμερικανούς φτωχότερους.
Όταν λέω «οι περισσότεροι Αμερικανοί», δεν υπερβάλλω. Τα ποσοστά ιδιοκτησίας σπιτιού είναι περίπου τα δύο τρίτα, με μικρές διακυμάνσεις. Και για τους Αμερικανούς της μεσαίας τάξης, το μεγαλύτερο μέρος του πλούτου τους είναι η αξία του σπιτιού τους.
Αυτό το γεγονός δημιουργεί μια άμεση και αναπόφευκτη σύγκρουση μεταξύ δύο μεγάλων τάξεων της αμερικανικής κοινωνίας: αγοραστές κατοικιών εναντίον ιδιοκτητών σπιτιού. Είτε αγοράζετε ένα σπίτι για πρώτη φορά είτε θέλετε να κάνετε σημαντικές αναβαθμίσεις, θέλετε να διατηρήσετε τις τιμές των κατοικιών όσο το δυνατόν πιο χαμηλές. Αλλά αν έχετε ήδη ένα σπίτι με το οποίο είστε ευχαριστημένοι, θέλετε η τιμή αυτού του σπιτιού να είναι όσο το δυνατόν υψηλότερη, ώστε να μπορείτε να κάνετε τους αγοραστές σπιτιού να σας πληρώσουν πολλά χρήματα όταν τελικά είστε έτοιμοι να το πουλήσετε . Είναι ουσιαστικά ένα παιχνίδι μηδενικού αθροίσματος.
Όταν όμως έρθει η ώρα νέα κατασκευήείναι πολύ ένα παιχνίδι θετικού αθροίσματος. (Για να είμαι σαφής, σε αυτήν την παράγραφο ο Smith συζητά την αλλαγή της τιμής ενός υπάρχοντος σπιτιού. Έτσι, από όσο γνωρίζω, δεν υπάρχει διαφωνία σε αυτό το θέμα.)
Υπάρχουν δύο τρόποι για να σκεφτείτε θέματα οικονομικής ευημερίας—ταμειακές ροές και κατανάλωση αγαθών και υπηρεσιών. Κατά τη γνώμη μου, μια νομισματική προσέγγιση οδηγεί συχνά σε απρόσεκτη σκέψη. Γι’ αυτό μερικοί άνθρωποι παραπονιούνται ότι η κατασκευή πολλών νέων κατοικιών δεν θα μειώσει το κόστος της ιδιοκτησίας ενός σπιτιού. Αλλά ποιος νοιάζεται; Το θέμα της οικοδόμησης περισσότερων κατοικιών δεν είναι να χαμηλώσει την τιμή (που, όπως σωστά επισημαίνει ο Smith, είναι ένα παιχνίδι μηδενικού αθροίσματος), αλλά να έχει περισσότερη στέγαση. Έτσι, ενώ η κατασκευή περισσότερων κατοικιών μπορεί να μην μειώσει την τιμή (αν και άλλα πράγματα είναι ίσα αυτό συμβαίνει συνήθως), αυτό σίγουρα θα προσφέρει περισσότερη στέγαση. Οι χώρες δεν γίνονται πλούσιες έχοντας πολλά χρήματα (η Ζιμπάμπουε τα έχει πολλά), γίνονται πλούσιες έχοντας πολλά πράγματα.
Όταν ταξιδεύετε σε όλη την Αμερική, μπορείτε συνήθως να καταλάβετε πόσο πλούσια είναι μια περιοχή απλά κοιτάζοντας έξω από το παράθυρο του αυτοκινήτου. Υπάρχουν όμως μερικές εξαιρέσεις. Υπάρχουν μερικές γειτονιές στη Νέα Υόρκη, το Σαν Φρανσίσκο και το Δυτικό Λος Άντζελες που είναι πολύ πιο πλούσιες από ό,τι φαίνονται. Μου είπαν ότι αυτές οι περιοχές είναι μοντέρνες και ακριβές, αλλά φαίνονται λίγο υποβαθμισμένες, με απεριόριστα κτίρια που δεν φαίνονται πολύ καλά συντηρημένα.
Όπως πολλοί από εσάς γνωρίζετε, η αιτία αυτής της ανισότητας είναι η ρύθμιση. Οι νόμοι για τον έλεγχο των ενοικίων, οι περιορισμοί στην ανακατασκευή των συγκυριαρχιών, οι δυσκίνητες διαδικασίες αδειοδότησης, οι απαιτήσεις χρήσης συνδικαλιστικού εργατικού δυναμικού, οι απαιτήσεις για οικονομικά προσιτή στέγαση, οι περιοριστικοί κανονισμοί για τη χωροθέτηση και πολλοί άλλοι κανονισμοί αναγκάζουν τους ιδιοκτήτες ακινήτων να επιτρέψουν στα κτίριά τους να υποβαθμιστούν.
Η βασική αιτία όλων αυτών γελοιοποιήθηκε από τον Kurt Vonnegut στο έργο του Χάρισον Μπέρτζερον. Η αναζήτηση της τελειότητας οδηγεί στην ανισότητα. Εάν επιτρέψουμε στις δυνάμεις της αγοράς να δημιουργήσουν όμορφες γειτονιές σε αυτές τις πληγείσες περιοχές, τα άτομα με χαμηλό εισόδημα μπορεί να αντικατασταθούν από πλουσιότερους κατοίκους. Όλη αυτή η άστοχη ρύθμιση λοιπόν ψηφίζεται στο όνομα των «φτωχών». Διατηρήστε την περιοχή παραμελημένη και οι φτωχοί θα έχουν ακόμα τη δυνατότητα να ζουν εκεί.
Υπάρχει μόνο ένα πρόβλημα. Μακροπρόθεσμα, οι ελλείψεις κατοικιών βλάπτουν περισσότερο τους φτωχούς. Οι πλούσιοι συνήθως βρίσκουν τρόπους να παρακάμπτουν τους λανθασμένους κυβερνητικούς κανονισμούς, ενώ οι φτωχοί, που είναι αρκετά άτυχοι να έχουν ελεγχόμενη από το ενοίκιο στέγαση, συχνά καταλήγουν άστεγοι.
Εάν υπάρχουν 100 εκατομμύρια οικιστικές μονάδες και 110 εκατομμύρια νοικοκυριά σε μια χώρα, τότε περίπου 10 εκατομμύρια νοικοκυριά μπορεί να βιώσουν έλλειψη στέγης. Αυτό το πρόβλημα δεν μπορεί να λυθεί μέσω του ελέγχου των ενοικίων, επειδή οι ιδιοκτήτες θα προτιμούσαν να νοικιάζουν σε πλουσιότερους ενοικιαστές που μπορούν να είναι σίγουροι ότι θα πληρώσουν το ενοίκιο στην ώρα τους. Οι YIMBY κατανοούν ότι η μόνη μακροπρόθεσμη λύση είναι η δημιουργία 10 εκατομμυρίων περισσότερων οικιστικών μονάδων. Δεν έχει καν σημασία αν οι νέες μονάδες είναι “προσιτές”, επειδή οι νέες κατασκευές θα τείνουν να μειώσουν την τιμή των υπαρχόντων κατοικιών, τα οποία θα εκκενωθούν από πλούσιους που μετακομίζουν σε νέα McMansions. Πράγματι, οι απαιτήσεις σε προσιτές κατοικίες κάνουν πραγματικά τη στέγαση μείον είναι προσιτές γιατί αποθαρρύνουν τις νέες κατασκευές.
Γιατί λοιπόν η στέγαση είναι ένα τόσο σημαντικό ζήτημα δημόσιας πολιτικής; Γιατί δεν γράφω άρθρα για τη βιομηχανία της τηλεόρασης ή τη βιομηχανία στεγνού καθαρισμού;
Ο κλάδος της στέγασης έχει δύο ιδιαίτερα χαρακτηριστικά. Πρώτον, το κόστος στέγασης αντιπροσωπεύει ένα πολύ μεγάλο μερίδιο της κατανάλωσης. Δεύτερον, είναι μια εξαιρετικά αναποτελεσματική βιομηχανία, ειδικά σε ορισμένες βασικές παράκτιες περιοχές. Και αυτή η αναποτελεσματικότητα οφείλεται σε μεγάλο βαθμό στη ρύθμιση. Θα πρόσθετα ότι τα άλλα δύο μεγάλα οικονομικά προβλήματα, η υγειονομική περίθαλψη και η εκπαίδευση, είναι επίσης κλάδοι που καταναλώνουν μεγάλο μερίδιο του ΑΕΠ και στρεβλώνονται σε μεγάλο βαθμό από τις επιδοτήσεις και τις ρυθμίσεις. Και στις τρεις περιπτώσεις, τα μέσα μαζικής ενημέρωσης επικεντρώνονται αμείλικτα σε ζητήματα χρημάτων, όταν οι λύσεις μπορούν να βρεθούν μόνο με την προσέγγιση αυτών των βιομηχανιών με προοπτική απόσυρσης. Ο στόχος πρέπει να είναι η αλλαγή της συνολικής ποσότητας ή/και ποιότητας της παραγωγής και η παραγωγή κάθε μονάδας παραγωγής με χαμηλότερο κόστος ευκαιρίας. Οι νομισματικές λύσεις όπως οι επιδοτήσεις και οι έλεγχοι των τιμών απλώς συγκαλύπτουν βαθύτερα προβλήματα.
Νόα Σμιθ έχει μια ανάρτηση που υποστηρίζει μεταρρυθμίσεις πολιτικής για την ενθάρρυνση της κατασκευής περισσότερων κατοικιών. Κάποια στιγμή κάνει την εξής παρατήρηση:
Η στεγαστική πολιτική στην Αμερική —και στις περισσότερες άλλες πλούσιες χώρες— είναι απίστευτα άκαμπτη επειδή η στέγαση πρέπει να εξυπηρετεί δύο λειτουργίες ταυτόχρονα. Αυτό και η κατανάλωση είναι καλή Και επενδυτικό περιουσιακό στοιχείο. Ένα σπίτι είναι ένα μέρος για να ζεις, αλλά είναι επίσης κάτι που πρέπει να σε κάνει πλουσιότερο με την πάροδο του χρόνου καθώς η αξία του αυξάνεται. Αυτοί οι δύο στόχοι έρχονται σε άμεση σύγκρουση — εάν η ιδιοκατοίκηση γίνει πιο προσιτή, αυτό που κάνει τους περισσότερους Αμερικανούς φτωχότερους.
Όταν λέω «οι περισσότεροι Αμερικανοί», δεν υπερβάλλω. Τα ποσοστά ιδιοκτησίας σπιτιού είναι περίπου τα δύο τρίτα, με μικρές διακυμάνσεις. Και για τους Αμερικανούς της μεσαίας τάξης, το μεγαλύτερο μέρος του πλούτου τους είναι η αξία του σπιτιού τους.
Αυτό το γεγονός δημιουργεί μια άμεση και αναπόφευκτη σύγκρουση μεταξύ δύο μεγάλων τάξεων της αμερικανικής κοινωνίας: αγοραστές κατοικιών εναντίον ιδιοκτητών σπιτιού. Είτε αγοράζετε ένα σπίτι για πρώτη φορά είτε θέλετε να κάνετε σημαντικές αναβαθμίσεις, θέλετε να διατηρήσετε τις τιμές των κατοικιών όσο το δυνατόν πιο χαμηλές. Αλλά αν έχετε ήδη ένα σπίτι με το οποίο είστε ευχαριστημένοι, θέλετε η τιμή αυτού του σπιτιού να είναι όσο το δυνατόν υψηλότερη, ώστε να μπορείτε να κάνετε τους αγοραστές σπιτιού να σας πληρώσουν πολλά χρήματα όταν τελικά είστε έτοιμοι να το πουλήσετε . Είναι ουσιαστικά ένα παιχνίδι μηδενικού αθροίσματος.
Όταν όμως έρθει η ώρα νέα κατασκευήείναι πολύ ένα παιχνίδι θετικού αθροίσματος. (Για να είμαι σαφής, σε αυτήν την παράγραφο ο Smith συζητά την αλλαγή της τιμής ενός υπάρχοντος σπιτιού. Έτσι, από όσο γνωρίζω, δεν υπάρχει διαφωνία σε αυτό το θέμα.)
Υπάρχουν δύο τρόποι για να σκεφτείτε θέματα οικονομικής ευημερίας—ταμειακές ροές και κατανάλωση αγαθών και υπηρεσιών. Κατά τη γνώμη μου, μια νομισματική προσέγγιση οδηγεί συχνά σε απρόσεκτη σκέψη. Γι’ αυτό μερικοί άνθρωποι παραπονιούνται ότι η κατασκευή πολλών νέων κατοικιών δεν θα μειώσει το κόστος της ιδιοκτησίας ενός σπιτιού. Αλλά ποιος νοιάζεται; Το θέμα της οικοδόμησης περισσότερων κατοικιών δεν είναι να χαμηλώσει την τιμή (που, όπως σωστά επισημαίνει ο Smith, είναι ένα παιχνίδι μηδενικού αθροίσματος), αλλά να έχει περισσότερη στέγαση. Έτσι, ενώ η κατασκευή περισσότερων κατοικιών μπορεί να μην μειώσει την τιμή (αν και άλλα πράγματα είναι ίσα αυτό συμβαίνει συνήθως), αυτό σίγουρα θα προσφέρει περισσότερη στέγαση. Οι χώρες δεν γίνονται πλούσιες έχοντας πολλά χρήματα (η Ζιμπάμπουε τα έχει πολλά), γίνονται πλούσιες έχοντας πολλά πράγματα.
Όταν ταξιδεύετε σε όλη την Αμερική, μπορείτε συνήθως να καταλάβετε πόσο πλούσια είναι μια περιοχή απλά κοιτάζοντας έξω από το παράθυρο του αυτοκινήτου. Υπάρχουν όμως μερικές εξαιρέσεις. Υπάρχουν μερικές γειτονιές στη Νέα Υόρκη, το Σαν Φρανσίσκο και το Δυτικό Λος Άντζελες που είναι πολύ πιο πλούσιες από ό,τι φαίνονται. Μου είπαν ότι αυτές οι περιοχές είναι μοντέρνες και ακριβές, αλλά φαίνονται λίγο υποβαθμισμένες, με απεριόριστα κτίρια που δεν φαίνονται πολύ καλά συντηρημένα.
Όπως πολλοί από εσάς γνωρίζετε, η αιτία αυτής της ανισότητας είναι η ρύθμιση. Οι νόμοι για τον έλεγχο των ενοικίων, οι περιορισμοί στην ανακατασκευή των συγκυριαρχιών, οι δυσκίνητες διαδικασίες αδειοδότησης, οι απαιτήσεις χρήσης συνδικαλιστικού εργατικού δυναμικού, οι απαιτήσεις για οικονομικά προσιτή στέγαση, οι περιοριστικοί κανονισμοί για τη χωροθέτηση και πολλοί άλλοι κανονισμοί αναγκάζουν τους ιδιοκτήτες ακινήτων να επιτρέψουν στα κτίριά τους να υποβαθμιστούν.
Η βασική αιτία όλων αυτών γελοιοποιήθηκε από τον Kurt Vonnegut στο έργο του Χάρισον Μπέρτζερον. Η αναζήτηση της τελειότητας οδηγεί στην ανισότητα. Εάν επιτρέψουμε στις δυνάμεις της αγοράς να δημιουργήσουν όμορφες γειτονιές σε αυτές τις πληγείσες περιοχές, τα άτομα με χαμηλό εισόδημα μπορεί να αντικατασταθούν από πλουσιότερους κατοίκους. Όλη αυτή η άστοχη ρύθμιση λοιπόν ψηφίζεται στο όνομα των «φτωχών». Διατηρήστε την περιοχή παραμελημένη και οι φτωχοί θα έχουν ακόμα τη δυνατότητα να ζουν εκεί.
Υπάρχει μόνο ένα πρόβλημα. Μακροπρόθεσμα, οι ελλείψεις κατοικιών βλάπτουν περισσότερο τους φτωχούς. Οι πλούσιοι συνήθως βρίσκουν τρόπους να παρακάμπτουν τους λανθασμένους κυβερνητικούς κανονισμούς, ενώ οι φτωχοί, που είναι αρκετά άτυχοι να έχουν ελεγχόμενη από το ενοίκιο στέγαση, συχνά καταλήγουν άστεγοι.
Εάν υπάρχουν 100 εκατομμύρια οικιστικές μονάδες και 110 εκατομμύρια νοικοκυριά σε μια χώρα, τότε περίπου 10 εκατομμύρια νοικοκυριά μπορεί να βιώσουν έλλειψη στέγης. Αυτό το πρόβλημα δεν μπορεί να λυθεί μέσω του ελέγχου των ενοικίων, επειδή οι ιδιοκτήτες θα προτιμούσαν να νοικιάζουν σε πλουσιότερους ενοικιαστές που μπορούν να είναι σίγουροι ότι θα πληρώσουν το ενοίκιο στην ώρα τους. Οι YIMBY κατανοούν ότι η μόνη μακροπρόθεσμη λύση είναι η δημιουργία 10 εκατομμυρίων περισσότερων οικιστικών μονάδων. Δεν έχει καν σημασία αν οι νέες μονάδες είναι “προσιτές”, επειδή οι νέες κατασκευές θα τείνουν να μειώσουν την τιμή των υπαρχόντων κατοικιών, τα οποία θα εκκενωθούν από πλούσιους που μετακομίζουν σε νέα McMansions. Πράγματι, οι απαιτήσεις σε προσιτές κατοικίες κάνουν πραγματικά τη στέγαση μείον είναι προσιτές γιατί αποθαρρύνουν τις νέες κατασκευές.
Γιατί λοιπόν η στέγαση είναι ένα τόσο σημαντικό ζήτημα δημόσιας πολιτικής; Γιατί δεν γράφω άρθρα για τη βιομηχανία της τηλεόρασης ή τη βιομηχανία στεγνού καθαρισμού;
Ο κλάδος της στέγασης έχει δύο ιδιαίτερα χαρακτηριστικά. Πρώτον, το κόστος στέγασης αντιπροσωπεύει ένα πολύ μεγάλο μερίδιο της κατανάλωσης. Δεύτερον, είναι μια εξαιρετικά αναποτελεσματική βιομηχανία, ειδικά σε ορισμένες βασικές παράκτιες περιοχές. Και αυτή η αναποτελεσματικότητα οφείλεται σε μεγάλο βαθμό στη ρύθμιση. Θα πρόσθετα ότι τα άλλα δύο μεγάλα οικονομικά προβλήματα, η υγειονομική περίθαλψη και η εκπαίδευση, είναι επίσης κλάδοι που καταναλώνουν μεγάλο μερίδιο του ΑΕΠ και στρεβλώνονται σε μεγάλο βαθμό από τις επιδοτήσεις και τις ρυθμίσεις. Και στις τρεις περιπτώσεις, τα μέσα μαζικής ενημέρωσης επικεντρώνονται αμείλικτα σε ζητήματα χρημάτων, όταν οι λύσεις μπορούν να βρεθούν μόνο με την προσέγγιση αυτών των βιομηχανιών με προοπτική απόσυρσης. Ο στόχος πρέπει να είναι η αλλαγή της συνολικής ποσότητας ή/και ποιότητας της παραγωγής και η παραγωγή κάθε μονάδας παραγωγής με χαμηλότερο κόστος ευκαιρίας. Οι νομισματικές λύσεις όπως οι επιδοτήσεις και οι έλεγχοι των τιμών απλώς συγκαλύπτουν βαθύτερα προβλήματα.
